张宏伟:央行降准将加剧各城房价分化走势

来源:每日经济新闻 2015-04-21 07:44

中国人民银行决定,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。央行本次降准后,本轮已经有两次降息两次降准,这对于2015年的楼市有怎样的影响?房企和购房者应该怎么做?

对于各商业银行来讲,在本轮降准之前,由于存款准备金率仍然维持在20%左右,可以动用的资金规模受到限制,银行不大可能在这么高存准率情况下,释放大规模贷款。因此,本次二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低,但银行仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。

但是,降准之后,银行可动用的资金明显增多,也增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续有望持续释放。

在央行降准降息等政策下,楼市会出现一波入市行情,接下来几个月成交量会反弹,价格有可能会逐渐坚挺。尤其是对一线城市及其他基本面良好的城市来讲,接下来几个月可能会加大房价上涨的概率。

两次降息两次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。一线城市楼市或将出现反弹行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15个月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市去化周期将回归至合理区间。

对于大多数三四线城市来讲,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步分化。

房企要把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”。首先应积极调整推盘节奏,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化,而导致企业被动推盘的局面。

其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场。即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会。

第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

购房者要把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。简单来讲,如果是有刚性需求的购房者,应该把握好市场节奏的变化规律,比方说在入市时机的选择上,可以优先考虑短期市场还没有完全复苏好转的阶段。

(作者为同策咨询研究中心总监)返回重庆365房产网>>

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