深圳楼市供需失衡致暴涨 下半年或将恢复平静

来源:华夏时报 2015-06-04 08:16

现在,能与大牛市热度媲美的,似乎只有深圳楼市。

《华夏时报》记者实地走访发现,以自贸区概念为炒作题材的前海、后海、宝中片区,以及以深圳北站的城市副中心辐射区,从去年“9·30”政策放松以来,房价涨幅高达40%-70%,而以学位房著称的香蜜湖、景田、农林片区,涨幅普遍有30%-40%,罗湖、盐田、部分福田老城区房价涨幅也在20%左右。

同样是人口持续流入的一线城市,同样的政策放松力度,与北上广相比,深圳房价一枝独秀,原因何在?

多位开发商和地产中介人士受访时表达了类似的观点:从供给端看,深圳土地面积最少,住房供应比例最小;而需求端,深圳适龄购房人群达到50.8%,远高于北上广,在深圳近几年经济逐渐成功转型升级后,购买力也在上升,过去累积的需求,在政策放开后倾巢而出,造成供需失衡,一房难求。更重要的是,在深圳再次出现了投资客的身影。

中央稳楼市大背景之下,深圳市政府5月28日开始督导规土委出面应对,从加大供应量、加快审批速度、加强市场监管等方面入手,希望抑制房价上涨态势。

疯狂的楼市

6月1日,深圳市规土委公布的成交数据显示,5月份新房共成交6106套,环比增长50%,同比增长140%;成交均价为28487元/平米,环比增长8%,同比增长18.8%。

深圳5月份开盘的中海锦城、博林天瑞、万科广场等楼盘,房价涨了20%-30%不等,龙岗有的新盘几个月内甚至涨价50%。几百套房源,数千人到场,开盘后半天售罄的疯狂画面更让市场弥漫紧张气氛。

受到前海蛇口自贸区概念催化,南山也成为房价涨幅最快的区域,5月南山区新房均价达61398元/平米,环比上涨35.4%,同比上涨85.7%。

实际上,比新房涨幅更大的是二手房。5月份深圳二手房共成交13378套,创下2013年3月以来新高。6月1日,记者实地走访前海片区二手房发现,从去年“9·30”新政至今,该片区二手房普遍涨幅在40%-60%之间。

以楼龄最老的前海花园一期一套89平米三居为例,一位业主5月底报价460万元后没几天即通知中介,“预期6月降息,房价还要涨,报价调到480万元。”记者在去年5月走访时,类似的二手房只要280万元。

宝安中心区因搭上前海概念,也带动了房价急速上涨。星联地产置业顾问孔小姐告诉记者,在“3·30”政策发布之前,深业新岸线、天悦龙庭等楼盘在3.3万-3.5万元/平米之间,4月涨至4万元以上,5月之后市场价已达4.8万-5.4万元/平米,每个月上一个台阶。

根据中原地产的监测,龙华还出现了新房与二手房倒挂的现象。5月下旬开盘的中海锦城精装修均价为4万元/平米,而该片区较新的二手房价普遍已从去年单价2万多元上涨至三四万元以上。

深圳楼市的疯狂程度,从房地产权登记中心拥挤的人群可窥见一斑,今年4月份以来,该中心平均日受理量约3500份,远超以往平均日受理量。

深圳难以复制

去年“9·30”新政后,深圳楼市开始回暖,房价真正爆发是今年“3·30”之后。

5月开盘的西丽某楼盘副总经理告诉记者,营业税免征期5年改2年后,二手房市场交易活跃催生了一手房的购买热潮,大部分客户卖了旧房换新房,市场循环体系加快。

该副总经理认为,过去小户型的价格比大户型贵,销售速度也更快,今年恰恰相反,70/90政策导致市场大户型房源较少,同时因过去几年调控,改善型需求被压抑了四五年,政策放开后,市场累积的需求突然释放,造成供需失衡。

同样是一线城市,为何深圳房价明显比北上广涨幅更快?深圳美联物业总经理江少杰认为,深圳本来土地面积少,人口密度全国最大,供求关系特殊。

“深圳楼市对金融政策特别敏感,每次市场反弹与调整,均由信贷政策松紧决定,在信贷放松后,原来的二套可作首套,杠杆也在加大。”中联地产二手房研究院总监肖小平说,投资客去年四季度就已入市扫货。深圳投资客赚钱后喜欢在朋友间传递,容易引发传导效应。

深圳某开发商营销总监劳建国认为,房价上涨还与市场资金面宽裕有关,深圳在卖的新盘屈指可数,一点资金则能撬动房价上涨。

从供给源头上看,土地供应不足是深圳近几年一直存在的问题。2013年,深圳工业用地占比71.4%,而广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%。近两年,深圳的商住用地占比依旧只有三成左右,2014年仅出让了一宗住宅用地,其余供应全依赖于拆迁难度大、改造周期长的城市旧改项目。但去年12月爆发的“佳兆业事件”,导致旧改速度放缓,也加重了市场对后续供应不足的预期。

而另一方面,深圳的经济结构转型在逐渐发生质变。据深圳经济学家分析,2010年富士康员工跳楼事件引发的制造业加薪潮,迫使大部分低端制造业外迁,深圳开始腾笼换鸟,重点发展高端制造业和服务业,城市人口也从低端产业工人向中高端的白领阶层转变。

数据显示,2014年,深圳第三产业占GDP的比重达到56.5%,创历史新高。“现在产业升级了,白领阶层在扩大,创造的效益更大,白领薪酬在增长,都想留在这个城市,必然有购房需求。”上述营销总监分析认为,深圳购买力在显著增加。

肖小平告诉记者,深圳经济转型最快,年轻人多,创客盛行,炙手可热的互联网热潮也促进了深圳的IT行业发展,财富递增效应明显。

此外,虽然目前同为限购,但在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限只需1年,而北京需要5年、上海2年、广州3年。

地方政府的难题

5月28日,《华夏时报》报道“深圳楼市现失控风险”后,引发深圳市政府高度重视,深圳规土委迅速出面应对。

次日,深圳规土委出台文件提出四条应对措施,包括加快商品住房预售审批、加快新增住宅用地供应等,查处通过蓄客、认筹量来决定推盘量、少量分批次推盘、故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的违法违规行为。

“舆论压力太大,上级也有指示,政府非常紧张,不希望房价大涨大跌。”深圳某区国土分局人士告诉本报记者,5月29日,分局工作人员立刻赶往几个项目现场检查,要求售楼书、公示材料等规范齐全,对购房风险要求提示公示到位,对于未按要求公示材料的项目责令整改。

针对宝安区中洲华府商业大厦5月份备案价最高达37.6万/平米的情况,6月2日,深圳规土委对开发商进行了约谈,目前该备案价格被修改为176531万元/平米。

“这体现了政府的一个姿态,不希望房价大涨,其实几十万一平米的房价跟普通购房者已没任何关系,对其限价意义不大。”深圳某房企人士对记者说,这两年不再提住房控制目标,中央对地方政府也没有房价考核压力,所以地方控制房价上涨的动力也不足。

该房企人士认为,地方政府必须从增加供给入手,其余措施作用不大。“之前的‘佳兆业事件’导致旧改放缓,现在可能会加快审批速度了。”

根据深圳规土委的安排,今年计划新增安排建设商品住房5.67万套、建筑面积510万平方米;其中,新供应用地建设0.5万套、建筑面积约45万平方米,超过90%是依靠旧改来提供。而去年深圳新房供应量为5.45万套、502.8万平米,可见今年新房供应量只有微弱增长。

肖小平认为,在供应短期跟不上的情况下,要想抑制房价,只能依靠信贷政策,金融手段对深圳是最有效的,只要深圳的银行收紧房贷,楼市很快会熄火。

但目前全国的房地产政策方向依然是放松而非控制,很多城市还在努力救市。“未来一两年内看不到货币收紧的迹象,深圳也只能继续限购,毕竟税收政策和信贷政策是全国一盘棋。”江少杰说。

据世联行统计,截至5月31日,深圳一手房可售面积为368.71万平方米,可售套数为33858套。若按近8周深圳新房周平均1217套的销售速度,目前的新房可售量消化时间约6个月,处于警戒线之下。

但江少杰认为,需求在短期内集中爆发后,市场下半年可能会走向平静,房价暴涨难以持续。返回重庆365房产网>>

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